הוצאות בעת מכירת נכס – חובה לדעת

מזל טוב. החלטתם למכור את דירתכם.

תהליך מכירת דירה הוא מאוד מורכב ובמהלכו צצות הרבה מאוד שאלות אשר חלקן קשורות לחוסר ידע ומידע וחלקן קשורות לעיתים לחוסר ביטחון בתהליך, הלא אנחנו בכל זאת מבצעים את האחת העסקאות הגדולות ביותר בחיים שלנו.

לעיתים טעות קטנה או החלטה שגויה שמתקבלת עלולה לגרור אחריה עיכובים או הוצאות ועל כן כאשר מוכרים דירה חייבים לערב בעל מקצוע – מתווך מנוסה ועורך דין בשלב מאוחר יותר – על מנת ללכת בדרך הנכונה גם הרמת הערכת הנכס, הצגתו לרוכשים פוטנציאלים וגם בהיבטים המשפטיים/מיסויים.

על חלק מהמידע שלפניכם בטח שמעתם מתישהו אבל עכשיו גם רצוי שתדעו אותו.

מס שבח

מס שבח הינו מס אשר מוטל על  הרווח שנוצר ממכירת מקרקעין בישראל, קרי, על ההפרש בין הקנייה לשל הנכס למכירה שלו. למס שבח יש מסלולי פטור ודחיות עליהם תוכלו לקרוא במאמר נרחב בנושא. אבל נאמר בקיצור.. פטור מתשלום מס שבח יכול להתקבל

• במכירת דירה יחידה (החל מסוף 2014)
• מכירת דירת ירושה
• מכירת דירה שהתקבלה במתנה
• מכירת שתי דירות לצורך רכישת אחת גדולה יותר

בחוק מיסוי מקרקעין קיימים תרחישים נוספים בהם ניתנת הטבת הפטור ומידע נוסף על הכדאיות להשתמש בפטור.  

היטל השבחה

פעמים רבות המוכרים לא לוקחים בחשבון תשלום היטל השבחה ומופתעים מאוד מהסכום שעליהם לשלם. מועד התשלום של היטל ההשבחה הוא ביום מכירת הנכס אבל מה זה בכלל היטל השבחה?

היטל השבחה כשמו כן הוא, תשלום שעל בעל הנכס לשלם כאשר הנכס הושבח ומחירו עלה עקב אחד משני המקרים הבאים.

• אישור תב”ע – תכנית בניין עיר של הרשות המקומית המראה על שדרוג האזור ובעקבותיו חלו עליית מחירים.
• אישור הקלה, או אישור שימוש חורג אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס.

הסכום לתשלום הוא כ 50% מהיטל ההשבחה. אם הנכס שלכם עלה ב1000 ₪ בעקבות אחד מהמקרים הנ”ל תשלמו היטל השבחה של 500 ₪. האזרחים מרוויחים, המדינה מרוויחה.

היטלי פיתוח

היטל פיתוח הוא מס שבעל הנכס חייב לשלם לרשות המקומית ונועד לממן תשתיות מקומיות כמו כבישים, מדרכות, מערכות ביוב וכדומה. עשו לעצמכם טובה, בדקו טרם המכירה את הנושא מול מחלקת ההנדסה בעירייה ואם קיים היטל כזה או עומד טרם המכירה שלמו אותו – זאת חובתכם על פי חוק.

מחיר הנכס

לפני הרבה שנים, טרם הקמתו של אתר הנדל”ן הממשלתי, כדי לדעת את מחיר הדירה שלנו היינו צריכים להזמין שמאי מקרקעין או מתווך על מנת להעריך מחיר.

היום הרבה יותר קל לברר את מחיר הנכס. המידע זמין ברשת ובאתר הנדל”ן ניתן לראות אפילו נכסים שנמכרו בבניין, ברחוב, או בשכונה ולדעת את המחיר שכתוב בחוזה. המלצה שלנו, אל תוותרו על הזמנת מתווך לדירה שיתן לכם הערכה מקצועית אבל עם זאת בדקו על נכסים שנמכרו באזור, נכסים העומדים למכירה, שקללו את הנתונים ובצעו את ההשוואה הרלוונטית מתוכה תוכלו לגזור את המחיר ההתחלתי, ואת מחיר הסגירה שלכם.

עיקול או שעבוד

אם החלטתם למכור זה הדבר הראשון שתעשו. הנפיקו לעצמכם נסח טאבו או רישום זכויות על הנכס על מנת להבין כי הנכס נקי מכל עיקול שיעבוד או משכנתא. כפי שאתם מבינים עיקול ושיעבוד זאת בעיה ומשכנתא יש לכולם. את נסח הטאבו ניתן להפיק כיום אונליין דרך לשכת המקרקעין ולקבל אותו למייל בתוך מספר שעות.

בדיקת הנכס מול הרשות המקומית

הכרנו כבר כמה מקרים שלאחר הסכם מחייב, נודע לצדדים כי קיים חוב בעירייה או אפילו צו הריסה בגין חריגה שלא מאפשר להעביר זכויות. זה נשמע מאוד מפחיד אבל גם חריגה קטנה כבניית פרגולה או סגירת מרפסת יכולה לגרום לרישום צו הריסה. בדקו ומל הרשות והסדירו הליכים טרם הצגת הנכס לקונים פוטנציאליים.

זיכרון דברים

שימו לב: זיכרון דברים שחתום על ידי שני הצדדים הוא מסמך מחייב בדיוק כמו חוזה.

הבעיה היא שלא קיימות בו הגנות כמו שקיימות בחוזה, על כל מיני מקרים היכולים להתרחש בתהליך  שבין החתימה לבין המכירה עצמה הכוללת את התשלום, הפינוי והעברת הזכויות. לא משנה איזה מחיר השגתם בעבור הדירה או כמה אתם מפחדים לאבד את הלקוח על זיכרון דברים לא חותמים על מנת לקבע את העסקה.

אם בכל זאת החלטתם לחתום, ודאו כי עורך דין מאשר לכם את ההסכם..

יתרת סילוק המשכנתא

אם זכיתם ועל הדירה שלכם לא קיימת משכנתא דלגו לסעיף הבא. אבל אם קיימת משכנתא על הדירה בררו מול הבנק מהי יתרת הסילוק הקיימת, או מה האופציות שלכם לגבי גרירתה לנכס אחר. אם אינכם מתכוונים לגרור את המשכנתא הקפידו על מכירה בסמוך לזמן הפירעון על מנת שלא תדרשו לשלם קנסות גבוהים שלעיתים פוגעים ברווח מהמכירה.

מסמך ויתור על זכויות

כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג, החוק קובע שאף אחד מבני הזוג אינו יכול להעביר את חלקו בדירה לאדם אחר, אלא אם כן, קיבל אישור מבן הזוג או הציע אותו לבן הזוג, לו יש זכות ראשונים בזכות לרכוש את החלק.

ציוד בנכס

כאשר הרוכשים רואים את הבית לפני הרכישה, הוא בד”כ נמצא במצב מגורים עם כל הריהוט. מחלוקות לא פשוטות צצות סביב הציוד שנשאר בדירה לאחר המכירה. נהוג לחשוב כי הציוד שנשאר בדירה הוא זה שמחובר לקיר ואינו נייד כגון: מזגנים, ארונות קיר, מוצרי מטבח בילט אין וכו’ …

עשו רשימה מפורטת ועדכנו את הרוכשים מה נשאר בדירה ומה לא על מנת שלא יהיה בסיס לוויכוח. אם מדובר במוצרים חדשים אתם בהחלט יכולים לתמחר אותם או למנף אותם לטובת הסגירה.

כתב התחייבות לרישום משכנתא

בעסקת מכר, על המוכר לחתום לקונה על כתב התחייבות לרישום משכנתא. מדובר בעצם על התחייבות של המוכר לבנק של הקונה על מכירת הנכס על מנת שהקונה יוכל ליטול משכנתא.  

מאוד חשוב להעביר את המסמך לבחינת עורך הדין על מנת שיאשר אותו וידאג גם לאינטרסים של המוכר אל מול הבנק.