למה מחירי הדירות לא יורדים למרות שמחיר הקרקע ירד?

כאשר יזם מתכנן פרויקט חדש, הוא בונה תחילה את כל התקציב. הוא מחשב את עלויות הבנייה, חומרי הגלם, שכר העבודה, הריבית על המימון, המיסים, הפיתוח, השיווק ועוד שורה ארוכה של הוצאות. רוב העלויות האלה כמעט אינן בשליטתו. מחירי הברזל, הבטון, כוח האדם והריבית נקבעים על ידי השוק, והיזם פשוט צריך להתמודד איתם.

לעומת זאת, מחיר הקרקע הוא המשתנה הגמיש ביותר. רק לאחר שהיזם מחשב את כל ההוצאות האחרות הוא מחליט כמה הוא יכול להרשות לעצמו לשלם עבור הקרקע ועדיין להרוויח.

לכן, כאשר מחירי הקרקע יורדים, זה לא בהכרח אומר שמחירי הדירות בדרך לרדת. פעמים רבות זו פשוט התאמה של מחיר הקרקע למציאות הכלכלית הנוכחית.

אם יזם מעריך שבעוד כמה שנים ימכור דירות במחירים נמוכים משמעותית, הוא לא יוריד את מחיר הקרקע ב 25 אחוז בלבד. הוא היה מציע הרבה פחות או אפילו נמנע מהשתתפות במכרז. העובדה שיזמים ממשיכים לרכוש קרקעות ולהציע עליהן מחירים משמעותיים מלמדת שהם עדיין מאמינים ביציבות השוק ואינם צופים ירידה חדה במחירי הדירות.

חשוב גם לזכור שהקרקע היא רק חלק ממחיר הדירה. גם אם מחירה יורד, יתר העלויות ממשיכות לעלות. בשנים האחרונות ראינו התייקרות של חומרי הבנייה, עלויות המימון, מחירי העבודה והמיסוי. במקרים רבים ההתייקרויות האלה מקזזות לחלוטין את החיסכון שנוצר במחיר הקרקע.

בנוסף, בין רכישת הקרקע לבין מסירת הדירות חולפות בדרך כלל שלוש עד חמש שנים. היזם אינו מתמחר את המצב של היום בלבד, אלא את השוק כפי שהוא מעריך שיהיה בעוד מספר שנים. אם הוא ממשיך לרכוש קרקעות, זהו סימן לכך שהוא מאמין שהביקוש יישאר גבוה ושמחירי הדירות יישארו יציבים לפחות.

ומה המשמעות עבור שוק היד השנייה בראש העין?

בראש העין, ובעיקר בשכונות המבוקשות, שוק הדירות מיד שנייה ממשיך ליהנות מביקוש יציב. משפחות רבות מעדיפות להיכנס לדירה קיימת ללא המתנה של שנים לבנייה, ללא אי ודאות ועם אפשרות לראות בדיוק מה הן קונות.

אם מחירי הדירות החדשות אינם צפויים לרדת בצורה משמעותית, גם מחירי הדירות מיד שנייה צפויים להמשיך ולהישען על ביקוש חזק. למעשה, ככל שהפרויקטים החדשים נשארים יקרים והאכלוס שלהם רחוק, כך דירות יד שנייה הופכות לאלטרנטיבה אטרקטיבית יותר עבור רוכשים.

למוכרי דירות בראש העין זו יכולה להיות בשורה מעודדת. למרות הכותרות על ירידה במחירי הקרקע, אין כיום סימנים המעידים על ירידה משמעותית במחירי הדירות באזורי הביקוש. עבור קונים, המשמעות היא שלא תמיד כדאי להמתין מתוך ציפייה לירידות חדות. במקרים רבים, דווקא רכישת דירה קיימת בשוק היד השנייה יכולה להיות ההחלטה הנכונה, הן מבחינת המחיר והן מבחינת האפשרות להיכנס לבית חדש כבר בזמן הקרוב.