היטלים ומיסים נלווים בעסקת נדל”ן

היטלים ומיסים נלווים בעסקת נדל”ן – מה חשוב לדעת?

היטלים ומיסים בעסקת נדל”ן הם נושאים מורכבים שחשוב להכיר. 

רוכשים רבים שמתכננים לרכוש דירה לא לוקחים בחשבון את ההוצאות הנלוות ועלולים להישאר עם חוסר תקציבי כיוון שההיטלים השונים עלולים להשפיע על קביעת התקציב לדירה, שכן מדובר בהוצאות נוספות הקשורות לרכישת הנכס. 

בנוסף, להיטלים ולמיסים יש סייגים ותנאי.

מס רכישה

כל אדם במדינת ישראל הרוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה שהוא בעצם מס למדינה על הזכות לרכוש מקרקעין. מדובר בתשלום מס קצת מוזר כיוון שאנו רגילים לשלם מיסים על רווחים ולא על רכישות. 

במקרה הזה המס המשולם בא להשפיע על שוק הנדל”ן ועל כן המיסים בו לא זהים לכלל הרוכשים.

לאנשים בעלי דירה אחת המס נמוך יותר ואנשים בעלי מספר דירות הנחשבים למשקיעים ישלמו הרבה יותר.  

שיעור מס הרכישה מחולק למדרגות בהתאם לסכום ששולם ובהתאם לנכס ושיעורו נקבע אחת לשנה. 

קיימים שיעורי מס שונים לגבי דירת יחיד, דירת מגורים שאינה דירה יחידה, בניין וקרקע שאינה פנויה.

מס רכישה על דירת יחיד

מס רכישה הוא המס הראשון שפוגשים אחרי חתימה על הסכם המכר. בשנת 2022 מס הרכישה מחושב כלהלן:

1. עד 1,805,545 שקל – פטור מלא ממס
2. בין 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%
3. בין 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%
4. בין 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%
5. על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10%

תשלום מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה דירת יחיד

תשלום מס רכישה על דירת מגורים שאינה דירת יחיד כדלהלן:

1.    על חלק השווי שעד 5,525,070 שקל  – 8%
2.    על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל  – 10%

דירת מגורים שאינה דירה יחידה מוגדרת כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, כולל דירה שהמוכר מתחייב לסיים בנייתה כגון רכישה מקבלן או בנייה עצמאית.

תשלום מס רכישה על בניין או על קרקע לבנייה

במקרה של רכישת קרקע או בניין, מס הרכישה מוגדר כתשלום בשיעור של 6% משוי העסקה ללא מדרגות.

הנחות במס רכישה

המדינה מאשרת הנחות במס לאוכלוסיות מסוימות ואלו האוכלוסיות להן מגיע הנחה במס הרכישה.

נכים, עיוורים ולקויי ראייה, ילדים עם נכות בשיעור של 100%, ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים, ניצולי שואה המקבלים קצבת בריאות מגרמניה (B.E.G), נכי עבודה, נכי צה”ל, נכי תאונות דרכים ונפגעי פעולת איבה. כמו כן מאפשרת המדינה הנחות במס הרכישה לעולים, לבני משפחות שכולות, לבני משפחה של חלל פעולת איבה ולבן/בת של הרוג מלכות.

לצפייה במידע אודות ההנחות וסימולטור רכישה, ניתן להקליק עליי! 

המאמר הוא בגדר המלצה בלבד ואין בו משום להחליף את הנתונים המלאים הקיימים באתר רשות המיסים

מס שבח

מבין ההיטלים והמיסים בעסקת נדל”ן, היטל השבחה, או מס שבח, הוא המרכזי. 

זהו מס המוטל על המוכר בעת מכירת נכס ברווח וגובהו 25% מסך הרווח. 

חשוב לציין כי מס שבח מוטל רק במקרים שבהן הנכס נמכר ברווח. כמו כן, יש מקרים מסוימים שבהם אפשר לקבל פטור ממס שבח ואף מקרים בהם ידוע שבעתיד יתקיימו התנאים לקבלת הפטור ואז כדאי לעיתים לדחות את מכירת הנכס.

התנאים לפטור ממס שבח:

• אם הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר.
• אם הדירה היא לא היחידה שבבעלות המוכר, אז חלקו בדירה הנוספת לא עולה על שליש.
• בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, בוחנים את מעמד המוריש ואם הוא היה זכאי לפטור מס שבח, הפטור עובר ליורש, בתנאי שהוא צאצא או בן זוג של המוריש.

היטלי השבחה

עוד היטלים ומיסים בעסקת נדל”ן קשורים להיטל השבחה – מס המוטל על מי שקיבל זכויות בנייה בזמן שהיה בעלי הדירה. 

בניגוד למס שבח, שמשולם ישירות למדינה, היטל השבחה משולם לרשות המקומית שהעניקה לבעלי הנכס זכויות בניה נוספות. 

תשלום ההיטל מתבצע בדרך כלל כשבעלי הנכס רוצה לממש את זכויות הבניה או כשהוא מוכר את הנכס. 

חשוב לציין כי תשלום מס שבח אינו פוטר מתשלום היטל השבחה. גובה היטל ההשבחה עומד על כ-50% מערך ההשבחה ובמקרים מסוימים ניתן לערער ולהוריד את עלות המס.

מע”מ

החוק קובע כי במכירת דירת מגורים, המע”מ יהיה לפי ההפרש שבין מחיר הנכס בעת המכירה לבין מחירו בעת שנרכש. 

עם זאת, יש מקרים שבהם עסקת הנדל”ן פטורה לגמרי ממע”מ, כגון: במקרים שבהם הדירה מושכרת, במקרים שבהם הדירה נמסרת לדייר בדמי מפתח ובמצבים נוספים.

בצעו את העסקה עם עורך דין ושמרו על ראש שקט בכל נושא המיסים וההיטלים

כדי להכיר את כל נושא היטלים ומיסים בעסקת נדל”ן ובאילו מקרים אפשר לקבל פטור ממע”מ ופטורים נוספים, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי בתחום. ליווי מקצועי של עו”ד לדיני מקרקעין יכול להפוך את התהליך לפשוט יותר ואף יותר משתלם כלכלית, שכן החיסכון בגין פטורים על מיסים והיטלים יכול להיות משמעותי.

• המאמר הוא בגדר המלצה בלבד ואין בו משום להחליף יעוץ משפטי או את הנתונים המלאים הקיימים באתר רשות המיסים