לפני שנה הם נראו כמו אחת ההזדמנויות המפתות ביותר בשוק הנדל”ן. קונים דירה חדשה, משלמים עכשיו רק 10% או 20% ממחירה, ואת רוב הכסף משלמים רק לקראת קבלת המפתח. עבור אלפי רוכשים זו הייתה דרך להיכנס לשוק גם בלי הון עצמי גדול ובלי לקחת מיד משכנתא גבוהה.
אלא שעכשיו, כשהתשלום הגדול מתקרב בחלק מהפרויקטים, מתברר שהדחייה לא העלימה את הבעיה. היא פשוט העבירה אותה קדימה.
מהבטחה גדולה לחשבון גדול
מבצעי 20/80 ודומיהם הפכו בשנים האחרונות לכלי שיווק מרכזי של הקבלנים. במקום לשלם בהתאם להתקדמות הבנייה, הרוכש שילם סכום קטן יחסית במעמד החתימה ואת היתרה בסוף הדרך.
בתקופה של ריבית גבוהה וחוסר ודאות, ההצעה נשמעה כמעט אידיאלית. הרוכש לא נדרש לקחת משכנתא גדולה באופן מיידי, ובחלק מהעסקאות גם נהנה מהקפאת חלק מההצמדות.
אבל היה תנאי אחד משמעותי לכל העסקה הזאת: ביום שבו מגיע מועד התשלום של יתרת המחיר, הרוכש צריך להיות מסוגל להביא את הכסף.
וכאן מתחילה הבעיה.
המספרים כבר מספרים סיפור אחר
נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים עלייה חריגה בביטולי עסקאות בדירות חדשות.
שיעור הביטולים בעסקאות שנחתמו בשנת 2023 כבר הגיע ל 4.3%, לעומת כ 0.5% בלבד בעסקאות שנחתמו בשנת 2021. באוצר אף מציינים כי מכיוון שחלק מהפרויקטים עדיין לא הגיעו למסירה, שיעור הביטולים הסופי עוד עשוי לעלות.
הפער הזה אינו מקרי.
בניתוח מוקדם יותר של נתוני 2023 נמצא כי כשני שלישים מביטולי העסקאות הוסברו בקושי כלכלי של הרוכשים להשלים את הרכישה.
במילים פשוטות, חלק מהרוכשים הצליחו לקנות דירה, אבל לא הצליחו בסופו של דבר לממן אותה.
המשכנתא שחיכתה בסוף הדרך
אחד היתרונות הגדולים של מבצעי 20/80 היה גם החיסרון הגדול שלהם.
במועד החתימה הרוכש לא בהכרח נדרש להתמודד עם המשכנתא האמיתית שיצטרך לקחת בעתיד. שנה או שנתיים לאחר מכן המציאות יכולה להיות שונה לחלוטין.
ההכנסה המשפחתית יכולה להשתנות, ההוצאות יכולות לגדול, תנאי האשראי משתנים והריבית משפיעה באופן משמעותי על יכולת ההחזר.
רוכש שחתם על דירה במחשבה שבעת המסירה יוכל לקבל משכנתא של מיליון וחצי שקל, לדוגמה, עלול לגלות שההחזר החודשי גבוה משמעותית ממה שציפה או שהבנק כלל אינו מוכן לאשר לו את הסכום הדרוש.
ואז נשארות בפניו מעט מאוד אפשרויות.
יש מי שמעדיפים לשלם כדי לצאת מהעסקה
הנתונים האחרונים מצביעים על תופעה נוספת. יש רוכשים המעדיפים לבטל את החוזה ולספוג הפסד כספי, במקום להיכנס להתחייבות שהם חוששים שלא יוכלו לעמוד בה.
לפי הפרסומים האחרונים, בחוזים רבים קיים פיצוי מוסכם שיכול להגיע לכ 10% ממחיר הדירה, אם כי בפועל יש מקרים שבהם הקבלנים מסתפקים בפיצוי נמוך יותר ומאפשרים לרוכש להשתחרר מהעסקה.
גם מספר הביטולים ממשיך לעלות. במעקב אחר עסקאות מהשנים 2023 עד 2025 נרשמו בינואר 2026 כ 1,294 ביטולים, ובהמשך השנה המספר כבר הגיע ל 1,821, עלייה של כ 41%.
ומה עם מי שתכנן לעשות סיבוב?
לא כל מי שנכנס לעסקת 20/80 תכנן בהכרח לגור בדירה.
חלק מהרוכשים ראו במודל אפשרות להשקעה. משלמים סכום קטן בתחילת הדרך, מחכים לעליית ערך ומוכרים את הזכויות בדירה לפני שמגיע מועד התשלום הגדול.
בתיאוריה זו יכולה להיראות כמו עסקה אטרקטיבית מאוד.
בפועל, כאשר השוק נחלש וכמות הדירות החדשות שמוצעות למכירה גדלה, הרבה יותר קשה למצוא קונה שיהיה מוכן להיכנס במקום הרוכש המקורי.
הבעיה גדלה כאשר אותו קונה יכול לפנות ישירות לקבלן ולקבל ממנו בעצמו מבצעי מימון, הנחות או הטבות.
כך הופך מי שתכנן למכור את הדירה לפני המסירה למתחרה של הקבלן שממנו רכש אותה.
אז האם מבצעי 20/80 היו טעות?
לא בהכרח.
עבור רוכש עם הון עצמי מספיק, יכולת החזר ברורה ותכנון פיננסי מסודר, דחיית רוב התשלום יכולה להיות הטבה משמעותית.
הבעיה מתחילה כאשר מבצע מימון מחליף בדיקה אמיתית של היכולת הכלכלית.
העובדה שצריך לשלם היום רק 20% ממחיר הדירה לא אומרת שהדירה עולה רק 20%. יתרת הסכום לא נעלמת והיא תחכה לרוכש ביום המסירה.
השיעור החשוב לרוכשי הדירות של היום
אם יש דבר אחד שאפשר ללמוד מהתוצאות שמתחילות להיחשף עכשיו, הוא שלא נכון לבחור דירה לפי גובה התשלום הראשון.
לפני חתימה על עסקה צריך לבדוק כבר היום כיצד ימומנו יתרת התשלומים, מה צפוי להיות גובה המשכנתא, מה יהיה ההחזר החודשי בתרחישים שונים ומה יקרה אם התנאים הכלכליים ישתנו.
מבצע יכול להפוך עסקה לטובה יותר.
הוא לא יכול להפוך דירה שאי אפשר לממן לדירה שאפשר להרשות לעצמנו.
שנה אחרי שמבצעי 20/80 כבשו את שוק הדירות החדשות, המספרים מתחילים להזכיר לרוכשים אמת פשוטה: בקניית דירה, השאלה החשובה אינה רק כמה צריך לשלם היום, אלא האם נוכל לשלם גם מחר.
*הכתבה התבססה בעיקר על פרסומים ונתונים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, לצד דיווחים וניתוחים בתקשורת הכלכלית על מבצעי 20/80, ביטולי עסקאות וקשיי מימון של רוכשי דירות.
