תמ"א 38 ועל הצורך הדחוף לחזק בניינים ישנים בישראל

הכתובת על הקיר

ישראל יושבת על קו שבר גיאולוגי פעיל, חשופה לאיום מתמיד של רעידות אדמה. במקביל, היא מוקפת אויבים המאיימים בטילים ורקטות. ובתוך המציאות המורכבת הזו חיים מיליוני ישראלים בדירות שנבנו לפני שנות ה־80 – תקופה שבה לא היה תקן לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה, ובוודאי שלא דרישות לממ”ד. התוצאה: סכנת חיים ממשית במקרה של אסון – טבעי או בטחוני.

בניינים ישנים בישראל: פצצה מתקתקת

על פי ההערכות, מאות אלפי דירות בישראל מצויות במבנים שנבנו לפני תקן 413 – התקן המחייב לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה – שאומץ רק בשנת 1980. המשמעות: אותם מבנים לא רק חסרי מיגון מפני טילים (ממ”ד), אלא גם לא תוכננו לעמוד בעומסים שייגרמו במקרה של רעידת אדמה חזקה.

רעידות אדמה הן לא תרחיש עתידי מעורפל. ישראל חוותה בעבר רעידות אדמה הרסניות, וישנה הסכמה רחבה בקרב מומחים לכך שרעידה חזקה היא רק עניין של זמן. לפי תחזיות המכון הגיאולוגי, רעידה חזקה אחת מתרחשת באזורנו בממוצע כל 80–100 שנים – והאחרונה קרתה ב־1927.

כשמשלבים את הנתונים הללו עם המלחמה האחרונה – שבה התברר שפגיעות הדף בלבד גורמות לקריסת מבנים ישנים – מבינים עד כמה המצב חמור.

מהי תמ”א 38 ולמה היא קריטית?

תכנית תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית מספר 38) הושקה בשנת 2005 במטרה אחת ברורה: לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוך עידוד היזמים והדיירים באמצעות זכויות בנייה נוספות (כגון הוספת קומות או דירות) ומימון פרטי של הפרויקט.

היתרונות המרכזיים של תמ”א 38:

חיזוק מבנים קיימים

הבניין עובר שדרוג מבני – כולל חיזוק עמודים, תוספת של ממ”דים, ולעיתים אף שיפוץ יסודי של כל מעטפת הבניין.

מיגון בפני טילים

הוספת ממ”דים לדירות – או פתרונות מיגון קומתיים – הופכת את הבניין לעמיד יותר בפני איומי ירי רקטי או טילים בליסטיים, כפי שנחוו במלחמה האחרונה.

שיפור ערך הנכס

לאחר ביצוע תמ”א 38, ערך הדירות בבניין עולה משמעותית – הן בזכות השיפוץ והשדרוג, והן בזכות תחושת הביטחון החדשה.

התחדשות עירונית

מעבר לרמה הפרטנית של כל בניין, תמ”א 38 מעודדת שיפור תשתיות, חזות עירונית, נגישות תחבורתית ועוד.

אז למה תמ”א 38 לא מתרחשת בקצב מספק?

למרות הכוונות הטובות, תמ”א 38 מתקדמת לאט מדי. הסיבות לכך רבות: רגולציה מורכבת, בירוקרטיה מסורבלת, התנגדויות דיירים, חוסר כדאיות כלכלית בפריפריה, וגם עיכובים בהיתרי בנייה מצד רשויות מקומיות.

בנוסף, מאז 2019 הוכרז כי תמ”א 38 תבוטל בהדרגה ותוחלף בתכניות הרשות המקומית – מה שגרם לאי־בהירות בשוק. בפועל, תכניות אלו לא תמיד יישימות או ברות ביצוע. התוצאה: עשרות אלפי בניינים נותרים מאחור, לא ממוגנים – ונמצאים בסיכון ממשי.

האם המלחמה האחרונה עם איראן תשנה את מציאות התמ”א בישראל?

ההיסטוריה מלמדת שטרגדיות וקטסטרופות הן לעיתים קרובות אלו שמניעות תהליכים במדינה. בדיוק כפי שאסון קריסת החניון ברמת החייל האיץ בדיקת תקני בטון ובטיחות, כך גם ייתכן שהמלחמה מול איראן – עם הפגיעות הישירות בבניינים ישנים – תחדד את הצורך הלאומי הדחוף להאיץ את התחדשות הבנייה בישראל.

כבר עתה שומעים קולות בקרב מקבלי החלטות, עיריות ואנשי מקצוע, הקוראים להחזיר את תמ”א 38 או להחליף אותה במודל מהיר ויעיל יותר. אם תהיה לכך היענות אמיתית, ייתכן ונראה שינוי בגישה: לא עוד “מותרות” נדל”ניות לבעלי דירות – אלא תכנית לאומית מצילת חיים.

מה צריך לקרות עכשיו?

כדי להפוך את תמ”א או כל תכנית חיזוק אחרת לרלוונטית באמת, נדרשים מספר צעדים דחופים:

קיצור הליכי הרישוי והאישור המוניציפלי.

הפחתת התנגדויות בירוקרטיות והצעת מודלים גמישים יותר.

הגדלת התמריצים ליזמים בפריפריה, שם הכדאיות הכלכלית נמוכה.

הפיכת חיזוק מבנים למאמץ לאומי מובהק – בדומה לפרויקטים תשתיתיים כמו רכבות וכבישים.

לסיכום

המציאות הגיאופוליטית והסיסמית שבה נמצאת ישראל מחייבת תגובה מיידית ובלתי מתפשרת. חיזוק מבנים ישנים אינו עניין נדל”ני, אלא סוגיה של חיים ומוות. כל עיכוב בהאצת התחדשות עירונית – ובפרט בפרויקטים לחיזוק מבנים – עלול לגבות מחיר כבד בעתיד, אם במלחמה הבאה ואם ברעידת האדמה הבאה.

תמ”א 38, למרות מגבלותיה, הוכיחה את עצמה ככלי יעיל וחשוב, ויש לשקול ברצינות את המשך קיומה או פיתוח תכניות חלופיות – במהירות, בנחישות ובאחריות. כי במדינה כמו ישראל, לא צריך לחכות לאסון הבא כדי להתעורר.